2025 수도권 부동산 담보대출 규제 총정리: 6억 한도·6개월 전입 의무·다주택자 대출 금지

2025 수도권 부동산 담보대출 규제 총정리: 6억 한도·6개월 전입 의무·다주택자 대출 금지

2025년 6월 28일부터 수도권 주택담보대출 규제가 전격 강화되었습니다. 이번 대출 규제는 과열된 수도권 부동산 시장을 진정시키고, 가계부채 증가를 억제하기 위한 정부의 긴급 조치입니다. 특히 이번 규제는 대출 한도, 갭투자 차단, 대출 만기, 다주택자 제한 등 부동산 투자 환경 전반에 강한 영향을 미칠 것으로 보입니다.

지금부터 2025년 수도권 대출 규제 핵심 내용을 빠르고 쉽게 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 

1. 주택담보대출 한도 '6억 원' 일괄 제한

2025년부터 수도권 주택담보대출은 최대 6억 원까지만 대출 가능합니다.

✅ 기존과의 차이점

• 과거에는 LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등을 적용하여 대출 한도가 결정.
• 예를 들어, 수도권 무주택자가 70% LTV를 적용받을 경우 시세 13억 원 아파트의 대출 가능액은 약 9억 1천만 원이었음.

✅ 2025년부터는

• 이제 LTV, DTI, DSR과 상관없이 최대 대출 가능액은 무조건 6억 원.
• 고가 주택일수록 더 많은 ‘현금’을 필요로 하게 됨.

2. 주택담보대출 6개월 이내 전입 의무

2025년부터 갭투자 방지를 위해 ‘6개월 이내 전입’ 규정이 신설되었습니다.

✅ 주요 내용

• 주택담보대출을 받은 경우 6개월 이내 반드시 실거주 전입을 해야 함.
• 보금자리론 등 정책 대출도 동일 적용.
• 어길 경우 대출금 회수 및 불이익 발생.

3. 대출 만기 30년 제한

기존 수도권 주택담보대출은 최대 40년까지 가능했지만,
2025년부터는 수도권 최대 30년으로 단축되었습니다.

✅ 이유

• 장기 대출 시 원리금 상환 부담이 줄어, 과도한 대출로 이어지는 것을 차단하기 위한 조치.

4. 갭투자용 전세 대출 전면 금지

2025년 6월 28일부터 갭투자 목적의 전세 대출이 전면 금지되었습니다.

✅ 주요 내용

• 집주인이 세입자의 전세 보증금을 활용하여 매매 잔금을 치르는 방식 차단.
• 실거주 목적인 전세 대출만 가능.

5. 주택기금 대출 한도 축소

2025년부터 주택기금 대출 한도도 줄어듭니다.

• 디딤돌 대출: 5천만~1억 원 축소
• 버팀목 전세 대출: 4천만~6천만 원 축소

더 이상 저리 대출을 통한 주택 구입이 쉽지 않게 되었습니다.

6. 다주택자 주택담보대출 전면 금지

2025년부터 다주택자의 추가 주택담보대출은 전면 금지입니다.

• 과거에는 2주택 이상 보유 시에도 일부 대출 가능했지만,
• 이제 2주택 이상 보유자는 주택 구매 목적 대출 불가.

7. 일시적 2주택자 대출 요건 대폭 강화

기존에는 2년 내 처분 조건으로 갈아타기 대출이 허용됐지만,
2025년부터는 6개월 이내 기존 주택 처분 필수로 변경되었습니다.

✅ 위반 시

• 대출금 즉시 회수
• 향후 3년간 주택 관련 대출 제한

8. 적용 시점 및 유예 조건

✅ 언제부터 적용?

• 2025년 6월 28일 대출 신청부터 즉시 적용.

✅ 유예 대상

• 2025년 6월 27일까지 주택 매매 계약 체결 + 계약금 납부 시 기존 규정 적용.
• 가계약은 인정되지 않음.
• 토지거래허가구역 내 허가 신청 접수자는 기존 규정 유지.

9. 대출 증액·은행 갈아타기 시 주의

• 기존 대출의 증액, 타은행 갈아타기 시 ‘새로운 규제’가 즉시 적용됩니다.
• 단순 만기 연장, 계약 갱신 청구권 사용 시 기존 규정 유지.

결론: 수도권 부동산, '현금 부자' 시대 본격화

2025년 수도권 주택담보대출 규제는 사실상 현금 구매자 우대 정책으로 평가받고 있습니다.
무주택자조차 서울 평균 아파트(약 13억 원)를 사기 위해서는 7억 원 이상의 현금이 필수가 되었습니다.

정부는 지방 부동산 가격 급등 시, 규제 확대를 예고한 상황이므로, 수도권뿐만 아니라 전국적으로 대출 규제 기조가 강해질 가능성이 큽니다.